Wasen

Schematischer Stadtplan von Nürtingen mit Kennzeichnung der Lage des Wasens
Am Wasen, wurde eine einmalige, Chance verspielt,

Der Wasen, das Gelände der bisherigen Psychiatrie und des "Alten Nürtinger Krankenhauses", direkt am Neckar gelegen, wurde vom Landkreis an einen niederländischen Investor verkauft. Dieser will hier in möglichst dichter Bebauung Wohnungen und Geschäftsräume errichten. War dies im Sinne der Allgemeinheit in Nürtingen oder gibt es einen Plan B?

Seit über 600 Jahren stehen die Flächen im Gebiet "Am Wasen" dem Wohl der Allgemeinheit zur Verfügung. Schon seit dem Mittelalter waren sie der Standort des „Siechenhauses“, einer Kranken- und Sozialstation. Nach dem 2. Weltkrieg fing die Stadt an, darin ein städtisches Krankenhaus einzurichten. 1950 wurde das Gelände an den Altkreis Nürtingen verkauft und damit das städtische Krankenhaus zum Kreiskrankenhaus. Mit der Kreisreform im Jahr 1973 wurden Fläche und Gebäude an den Landkreis Esslingen übertragen. Eine Klinikreform des Landkreises Esslingen im Jahr 2013 machte das gesamte Areal und die darauf befindlichen Gebäude frei verfügbar und der Kreis beschloss, das Gelände zu verkaufen.

Derzeit plant der Investor "Rabo-Real-Estate" aus den Niederlanden eine privatwirtschaftliche Wohnbebauung. Der Kaufpreis für das ca 14.500 m² große Gelände betrug angeblich ca. 4,6 Mio. €. Geplant ist der Bau von 140 Wohnungen. Der Gemeinderat der Stadt Nürtingen hat entschieden, von dem Angebot für 27 Sozial-Wohnungen zu einem Preis von 7,5-8,25 Mio. € keinen Gebrauch zu machen. Nun soll am 17.12.2019 im Gemeinderat mit dem Satzungsbeschluss der Bebauungsplan "Am Wasen" als verbindliches Baurecht verabschiedet werden.

Die Vertreter von NT14 sehen beim bisherigen Konzept eine ganze Reihe offener Fragen:

  • Eine derart große Fläche direkt am Neckar und in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt sollte auch weiterhin dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Wo sind die Konzepte der Nürtinger Stadtverwaltung zur Stadtentwicklung am Neckar?
  • Lassen sich die Interessen des Investors mit der Planung einer Landesgartenschau vereinbaren?
  • Nürtingen will und muss klimaneutral werden. Deckt sich dieser Aspekt mit den gewinnorientierten Plänen eines Großinvestors, der für sein Vorhaben den Großteil der dort stehenden Bäume (78 Stück) fällen wird?
  • Der vorliegende Plan übergeht die gültigen Hoch­wasserschutzvorgaben. Geht das nicht uns alle an?
  • Warum hat der Gemeinderat das Vorkaufsrecht nicht genutzt?
  • Warum gab und gibt es keine Planungsvarianten?
  • Wie steht es mit den Kosten? Die zeitweise Unterbringung von Menschen in Wohnungsnot in den bestehenden Gebäuden hätte uns allen viel Geld gespart.
  • Wann entsteht ein Gesamtkonzept zu den Themen Wohnungsnot, Kindertageseinrichtungen, Flüchtlingsunterbringung, Hoch­wasserschutz und Klimaneutralität?

Nutzung des Werkzeugs "Bauleitplanung" für die Stadtentwicklung

Bauleitplanung ist das wichtigste Planungswerkzeug zur Lenkung und Ordnung der städtebaulichen Entwicklung einer Gemeinde in Deutschland. Für die Aufstellung der Bauleitpläne sind die Gemeinden in kommunaler Selbstverwaltung zuständig (kommunale Planungshoheit). Im Rahmen der Gesetze können sie somit ihre städtebauliche Entwicklung eigenverantwortlich steuern. Sie unterliegen dabei der Rechtsaufsicht höherer Verwaltungsbehörden und der Normenkontrolle der Justiz. Unabhängig davon, ob der Stadt ein Grundstück gehört oder nicht, hat sie mit der Bauleitplanung das Heft in der Hand und legt fest, was an dieser Stelle erlaubt ist, was dort entstehen muss und was nicht passieren darf. Dies gilt auch für die Bebauung im Gebiet „ Am Wasen“. Zitat des früheren OB der Stadt Ulm, Ivo Gönner: "Was und wann gebaut wird, bestimmen wir, und wenn es 20 Jahre dauert".

Lückenhafte Information

Über diese Sachverhalte wurden Bürgerschaft und Gemeinderat von der Stadtverwaltung und dem früheren OB Heirich nur lückenhaft oder auch gar nicht informiert. Die Möglichkeiten des Vorkaufsrechtes wurden mit dem Hinweis auf einen "mittleren zweistelligen Millionenbetrag" für den Kaufpreis beiseite geschoben und nie ernsthaft in Erwägung gezogen oder gar darüber öffentlich diskutiert. Der von der Stadtverwaltung auf Beschluss des Gemeinderats mit dem Investor ausgehandelte und geschlossene städtebauliche Vertrag wurde dem Gemeinderat nicht im Wortlaut sondern nur in Auszügen zur Verfügung gestellt. Trotzdem hat ihn der Gemeinderat mit Mehrheit beschlossen. Erst OB Dr. Fridrich hat den Gemeinderäten nachträglich Einblick in den Vertragstext gewährt und in der Bauausschuss-Sitzung am 26.11.2019 alle Fakten auf den Tisch gelegt. Er hat bestätigt, dass der Gemeinderat ohne die Gefahr von Schadenersatzansprüchen des Investors den Bebauungsplan noch ablehnen kann. Allerdings sieht er dann die große Gefahr, dass das Verhältnis der Stadt zum Landkreis nachhaltig beschädigt wird und Nürtingen in Investorenkreisen ein nicht mehr reparierbares negatives Image bekommt.

Vorschriften sind nicht eingehalten

§ 1 Baugesetzbuch (BauGB) stellt klare Anforderungen an die Bauleitplanung. Nach den dort festgelegten Grundsätzen sollen Bauleitpläne u. a. dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Zum Beispiel ist in § 1 Abs. 6 Nr. 7 festgelegt, dass bei der Aufstellung der Bauleitpläne "die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere des Naturhaushaltes, des Wassers, der Luft und des Bodens einschließlich seiner Rohstoffvorkommen sowie das Klima " zu berücksichtigen sind. Die Bedeutung von Bäumen wie auch von Grünzügen für das Klima sollte bekannt sein. Wesentliche Ziele der Bauleitplanung, die vor allem für künftige Generationen von Bedeutung sind, werden nicht berücksichtigt und mit der geplanten Bebauung nicht eingehalten.

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Ehemalige Psychiatrie Copyright: © 2019 NT14 e.V.

Fehlende Alternativen

Die hohen Anforderungen der Bauleitplanung in Bezug auf eine menschenwürdige Umwelt sind jedoch in der dem Gemeinderat bis jetzt vorliegenden Planung des holländischen Investors Rabo Real Estate, vertreten durch deren Auftragnehmer "BPD Immobilienentwicklung GmbH" (BPD), nur unzureichend berücksichtigt (siehe Aktueller Planungsstand ). So werden in den bis jetzt bekannten Plänen nahezu alle Bäume gefällt werden (76 Stück). Mögliche alternative Lösungsansätze mit geringerer Bebauung an Wasen und somit geringeren Beeinträchtigungen für den Naturhaushalt wurden nicht verfolgt. Vor dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes ist jedoch noch alles möglich und realisierbar.

Alternativen zur derzeitigen Planung

Eine Wohnbebauung kann im Gebiet "Am Wasen" auch in reduziertem Umfang mit deutlich geringeren Beeinträchtigungen für den Naturhaushalt umgesetzt werden, z.B. entsprechend den etwas zu modifizierenden Planungen des Büros Weinbrenner. Dabei wäre es auch möglich, die Vorgaben der Wassergesetze einzuhalten, z.B. Retentionsraumverluste zu vermeiden bzw. auszugleichen und den erforderlichen Gewässerrandstreifen im Innenbereich von 5 Metern anzulegen. Eine Bebauung mit etwas weniger Wohneinheiten würde auch das Ausmaß der Beeinträchtigungen für den Durchgangsverkehr reduzieren.

Eine weitere und für die Stadt Nürtingen auch finanziell vorteilhafte Variante wäre der Erwerb der Flächen und Gebäude vom bisher gesetzten Investor. Der von ihm an den Landkreis wegen fehlendem Baurecht noch nicht bezahlte Betrag von ca. 4,6 Millionen könnte auch von der Stadt aufgebracht werden und dem Landkreis kann es letztlich egal sein, von wem er das Geld bekommt. Analog zur Bahnstadt könnten kleinteiligere Flächen im Rahmen der Konzeptvergabe an verschiedene Bauherren veräußert werden. Bestehende Gebäude könnten übergangsweise anderen Nutzungen zugeführt werden. Im Siechenhaus könnten Räume für eine Kita eingerichtet werden. Bei dieser Variante wäre es natürlich auch möglich, dauerhaft öffentliche Grünflächen am Neckar bereitzustellen um damit die sonst erforderlichen Baumfällungen beim Konzept der "BPD" zu umgehen und einen wichtigen Beitrag zum Klima- und Umweltschutz in der Stadt zu leisten.

Alternative zum Investor

Der Investor musste angeblich ca. 4,6 Mio. für 14.500 qm aufwenden, das ist ein Preis von ca. € 318,- / qm und entspricht in etwa dem veröffentlichten Bodenrichtwert. Auch wenn der Landkreis entschieden hatte, das Gelände an einen Investor zu verkaufen, so hätte die Stadt ihr Vorkaufsrecht nutzen und das Gelände erwerben können. Dies hat sie nicht getan, weil angeblich das Geld dazu nicht vorhanden ist, obwohl die Stadtverwaltung händeringend nach leerstehenden Gebäuden zur Unterbringung von Flüchtlingen sucht und bereit ist, dafür viel Geld auszugeben.

So hat beispielsweise in Neckarhausen die Ertüchtigung der Grundschule für die Flüchtlingsunterbringung ca. 400.000,- € gekostet und damit Platz für ca. 80 Personen geschaffen. In den leerstehenden Gebäuden "Am Wasen" könnte man in 2 Gebäuden ca. 200 Personen unterbingen, analog zu Neckarhausen wäre damit ein (Modernisierungs-) Aufwand von ca. 1 Mio. € notwendig.

Was hat die Stadt geplant?

Die im städtebaulichen Vertrag vorgesehene Kaufoption für 27 Wohnungen zum Preis von 7,5 - 8,2 Mio. hat der Gemeinderat abgelehnt. Deshalb ist nun der Investor verpflichtet, 10 Jahre lang 23 Wohnungen zu einem vertraglich festgelegten Preis von 8,00 €/qm als "Sozialwohnungen" bereitzustellen. Danach gilt für weitere 10 Jahre eine Obergrenze von 9,00 €/qm.

Um ihren Verpflichtungen zur Unterbringung von Flüchtlingen und Obdachlosen nachzukommen plant die Stadt augenblicklich folgende Vorhaben (WE = Wohneinheit, FU = Flüchtlings-Unterkunft, SW=Sozialwohnung):

Grötzinger Str. ca. 920 qm 14 WE 67 FU / 37 SW ca. 2,23 Mio
Breiter Weg ca. 720 qm 14 WE 56 FU / 26 SW ca. 2,20 Mio
Rilke Weg (BII) ca. 420 qm 8 WE 32 FU / 17 SW ca. 1,15 Mio
Marbachweg ca. 420 qm 8 WE 32 FU / 17 SW ca. 1,10 Mio


Dies sind zusätzliche ca. 2.500 qm in 44 Wohneinheiten für ca. 6,7 Mio. €, um max. 187 Personen unterzubringen.
Die Nutzung der leerstehenden Gebäude "Am Wasen" wäre mit insgesamt 5,6 Mio. € (4,6 Mio Erwerb + 1,0 Mio. Ertüchtigung) um 1,1 Mio € günstiger zu realisieren. Hier nochmals zur Erinnerung: Die Unterbringung von Obdachlosen gehört zu den vorrangig zu erledigenden Pflichtaufgaben einer Stadt! Zudem würden weitere Gebäude für andere Verwendungen zur Verfügung stehen. Da die Gebäude seit Langem bestehen, genießen sie Bestandsschutz, so dass keinerlei baurechtliche oder hochwassertechnische Komplikationen zu erwarten wären. Auch ein Bebauungsplan wäre derzeit nicht notwendig. Darüberhinaus stünde langfristig das gesamte Gelände für weitere Projekte der Stadtentwicklung (z.B. Landesgartenschau) zur Verfügung.

Noch hat der Gemeinderat den Bebauungsplan NICHT verabschiedet und somit kein Baurecht hergestellt. Er könnte sich jetzt noch eines Besseren besinnen, das Ruder herumreißen und damit der Stadtentwicklung in Nürtingen wichtige gestalterische und finanzielle Freiheitsgrade verschaffen. Wenn er am 17.12.2019 den Bebauungsplan verabschiedet, tritt gleichzeitig der "Städtebauliche Vertrag" in Kraft. Dann hat die Stadt die Kontrolle über diesen Abschnitt des Neckarufers für immer verloren und kann an keiner Stelle mehr korrigierend eingreifen.

Informationsveranstaltung am 11.12.2019

Die Bürgerinitiative "Nürtingen am Neckar" hat für den 11.12.2019 zu einer Informationsveranstaltung in die Kreuzkirche eingeladen, um eine Diskussion über Sachargumente zum Thema "Bebauung am Wasen" in Gang zu bringen. Leider hat die Stadtverwaltung ihre bereits zugesagte Teilnahme zurückgezogen, weil sie meinte, nicht genügend Redezeit zu bekommen und im Gefolge hat auch der Investor kurzfristig abgesagt. Die Kreuzkirche war mit ca. 180 Besuchern fast voll belegt.

In einer ausführlichen Präsentation wurde der Planungsstand, der dem Bebauungsplan zu Grunde liegt, dargestellt. Von verschiedenen Experten wurden einzelne Themen erläutert, die im Bebauungsplan als problematisch oder gar unrealistisch anzusehen sind. Einen Videomittschnitt der Veranstaltung gibt es hier.
Videomittschnitt Teil-1 vom 11.12.2019 in der Kreuzkirche